Otázka: Smluvní předkupní právo k nemovitostem z pohledu investora ... Odpověď: Praktické zkušenosti nás učí, aby smlouva o zřízení předkupního práva jako práva věcného byla velice přesná. Zde bohužel neplatí, že méně je někdy více. Při vymezení práv a povinností vyplývajících z předkupního práva je totiž občanský zákoník velmi strohý. Ze současné textace občanského zákoníku lze dovodit, že povinný by měl učinit nabídku, že nabídka se vykonává ohlášením všech podmínek a že v případě nemovitosti musí být tato nabídka (ohlášení) učiněna v písemné podobě. Předkupní právo, by? jde o historický právní institut, není v důsledku jeho současné právní úpravy příliš využíváno. Současná právní úprava se již přežila a správná aplikace tohoto institutu v praxi vyžaduje kvalitní právní zpracování transakční dokumentace, jinak může být sjednání předkupního práva velmi rizikovou záležitostí. Předmětem tohoto článku je rozbor praktických poznatků a zkušeností z úpravy a aplikace předkupního práva k nemovitostem. Tento článek se nezabývá, pokud to není nezbytně nutné, teoretickými úvahami spojenými s popisovaným právním institutem. Předkupní právo je jedním z historicky osvědčených právních institutů, který by měl být jednoznačný a v zásadě aplikovatelný bez větších problémů. Bohužel, současná právní úprava (lze-li vůbec o úpravě hovořit) a praxe je přesně opačná. Předkupní právo je dosud nedoceněným právním nástrojem, jehož úloha zřejmě v budoucnosti vzroste. Účelem předkupního práva je po právní stránce zajistit, aby určitá osoba, které svědčí předkupní právo (tzv. oprávněný), měla možnost nabýt nemovitost v případě, kdy se vlastník nebo spoluvlastník takové nemovitosti (tzv. povinný; budeme nadále hovořit jen o vlastníku, přestože se totéž týká i spoluvlastníka nemovitosti) rozhodne vlastnické právo k nemovitosti převést na jinou osobu. Této možnosti oprávněného pak odpovídá povinnost vlastníka, zamýšlí-li nemovitost prodat, nabídnout tuto nemovitost přednostně právě jemu jako osobě, která má k dané nemovitosti předkupní právo. To je pro investory velmi důležité v případech, kdy není možné určitý pozemek získat přímo, ale je např. uzavírána nájemní smlouva. Při obecném vymezení předkupního práva lze dospět k závěru, že jde o jisté břemeno (nikoli však věcné břemeno jako takové), které zatěžuje vlastníka nemovitosti. V některých smlouvách se lze v praxi setkat s pojmem „věcné břemeno spočívající v předkupním právu“ apod. Takové vymezení je však nesprávné a matoucí a může mít negativní vliv na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Předkupní právo je tedy vždy třeba chápat jako zatížení svého druhu, nikoli jako věcné břemeno. Předkupní právo existuje ve dvou typech, a to jako tzv. zákonné předkupní právo a tzv. smluvní předkupní právo. Zákonným předkupním právem je typicky předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti. V tomto případě se předkupní právo uplatní ze zákona, aniž by bylo nutné sepisovat jakoukoli smlouvu o zřízení předkupního práva. Naproti tomu smluvní předkupní právo vzniká právě na základě smlouvy. U smluvního předkupního práva rozeznáváme tzv. závazkové předkupní právo a tzv. věcněprávní předkupní právo. Věcné předkupní právo je takové právo, které je zapsáno do katastru nemovitostí a působí vůči každému dalšímu vlastníku nemovitosti, ke které se vztahuje. Věcné předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí na podkladě písemné dohody o zřízení předkupního práva. Závazkové předkupní právo se však na nové nabyvatele nemovitosti nevztahuje - jde pouze o vztah mezi dvěma subjekty, tj. oprávněným a povinným, který ve vztahu k třetím osobám zaniká okamžikem převodu vlastnického práva k dotčené nemovitosti. Jinými slovy, v případě závazkového předkupního práva nový vlastníka nemovitosti již nemá povinnost nabídnout nemovitost přednostně oprávněnému. Smluvní předkupní právo k nemovitostem je upraveno zejména v ustanoveních § 602 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen občanský zákoník). Zde nastává první závažný problém. Podle ustanovení § 602 odst.1 občanského zákoníku platí, že „kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo“. Ustanovení § 602 a násl. jsou systematicky řazena jako tzv. vedlejší ujednání u kupní smlouvy. Některé katastrální úřady z toho dovozují, že předkupní právo jako právo věcné lze zřídit pouze v rámci kupní smlouvy (tedy v případě, kdy prodávající prodává věc kupujícímu a kupující se v kupní smlouvě zavazuje, že pokud by chtěl věc v budoucnu prodat, nabídne ji přednostně původnímu prodávajícímu, který by v nové transakci vystupoval jako kupující). Podle našeho názoru je správný ten výklad, že předkupní právo lze sjednat i bez nutnosti uzavírat kupní smlouvu, tedy že předkupní právo lze zřídit jak na základě ujednání o zřízení předkupního práva v rámci např. kupní či nájemní smlouvy, tak i samostatnou smlouvou o zřízení předkupního práva (pro zjednodušení budeme dále o obou variantách sjednání předkupního práva hovořit jen jako o smlouvě o zřízení předkupního práva). V opačném případě by totiž význam předkupního práva velmi poklesl. Je nezbytné kromě jazykového a systematického výkladu použít také zdravý rozum. Smlouva o zřízení předkupního práva Občanský zákoník dále stanoví, že předkupní právo lze zřídit nejen pro případ prodeje, ale i pro případ jiného zcizení věci než prodejem. V zásadě se má na mysli darování. Praktické zkušenosti nás učí, aby smlouva o zřízení předkupního práva jako práva věcného byla velice přesná. Zde bohužel neplatí, že méně je někdy více. Při vymezení práv a povinností vyplývajících z předkupního práva je totiž občanský zákoník velmi strohý. Ze současné textace občanského zákoníku lze dovodit, že povinný by měl učinit nabídku, že nabídka se vykonává ohlášením všech podmínek a že v případě nemovitosti musí být tato nabídka (ohlášení) učiněna v písemné podobě. Taková zákonná úprava je však naprosto nedostatečná. Smlouvu o zřízení předkupního práva (bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o věcně právní či obligačně právní závazek) by proto měla především stanovit (a) jasná pravidla pro učinění nabídky a (b) jasná omezení vlastníka nemovitosti v nakládání s nemovitostí po dobu, ve které se uplatní závazek předkupního práva. Nabídka Jak tedy v praktické rovině zřídit předkupní právo? Smlouva, kterou se zřizuje předkupní právo, by měla stanovit, že pokud vlastník nemovitosti pojme úmysl převést vlastnické právo k nemovitosti (a? již budově a/nebo pozemku a/nebo samostatnému bytu či nebytovému prostoru), měl by o této skutečnosti učinit oznámení oprávněnému a zároveň v tomto oznámení učinit nabídku k přednostnímu a výlučnému uzavření kupní smlouvy s oprávněným. Platí tedy, že oprávněný má být vždy první osobou, se kterou bude vlastník jednat o prodeji nabízené nemovitosti. Smluvní strany mnohdy zapomínají stanovit přesné formální náležitosti právních úkonů, které budou na základě jejich vztahu činěny. Není pochyb, že oznámení vlastníka o úmyslu převést vlastnické právo k nemovitosti by mělo být dáno písemně a že jeho vzor by měl být uveden v příloze smlouvy. V oznámení vlastníka pak musí být přesně specifikována nabídka, zejména rozsah převáděné nemovitosti (např. část pozemků, část budovy) a cena. Zejména je vhodné, aby smlouva stanovila, že vlastník je oprávněn převést pouze celou nemovitost, nebo stanovit přesné části, které lze samostatně převést. Tím totiž zamezíme tomu, že by vlastník nemovitosti obešel svou povinnost vyplývající z předkupního práva tím, že bude prodávat pouze části nemovitosti, a to takové, které jsou samy o sobě bez vlastnictví ostatních částí bezcenné nebo mají jen minimální hospodářskou hodnotu. Je však nezbytné poznamenat, že není vyloučeno, že takové omezení by soud mohl pokládat za neplatné, by? není výslovně zakázáno. Tomu se lze vyhnou tím, že smlouva o zřízení předkupního práva stanoví negativní závazek vlastníka spočívající v tom, že nebude docházet např. k dělení pozemku apod. Smlouva musí dále stanovit, že jakákoli nabídka činěná oprávněnému musí být v souladu s dobrými mravy, odpovídat reálně dosažitelné tržní ceně, musí být vážně míněná, a to vše při zachování pravidel poctivého obchodního styku. Rovněž je nezbytné, aby v nabídce byly stanoveny i jiné podmínky, které eventuálně třetí osoba nabízí vlastníku v souvislosti s koupí nemovitosti. Zrušení nabídky Dalším praktickým aspektem předkupního práva je otázka, zda může povinný „odstoupit“ od svého úmyslu převést vlastnické právo a zda v tomto ohledu tedy může revokovat svoji nabídku učiněnou oprávněnému. Na tuto otázku platné právo ani judikatura nedává odpověď, a je třeba ji tedy ošetřit smluvně. Jde totiž o velmi praktickou otázku. Představme si situaci, kdy povinný chce převést vlastnické právo na třetí subjekt a nepřeje si, aby oprávněný své předkupní právo vykonal. Zde tedy bude situace zpravidla taková, že třetí strana po dohodě s povinným nabídne za nemovitost nereálnou kupní cenu, kterou by oprávněný za normálních okolností nezaplatil. Povinný bude předpokládat, že oprávněný nabídku s touto cenou nepřijme. Učiněním nabídky povinný nastartuje proces realizace předkupního práva. Pokud však oprávněný, přes očekávání vlastníka uvedená výše, nabídku akceptuje, mělo by dojít k převodu vlastnického práva na oprávněného. V těchto situacích povinní často argumentují například tím, že sami upustili od úmyslu prodat. Obdobně bude obvykle povinný chtít zrušit svou nabídku, kterou oprávněnému učinil bez jakýchkoli výše naznačených postranních úmyslů, avšak v mezidobí obdrží lepší nabídku. Jak je vidět, jde o zajímavé situace, které pokud nejsou upraveny ve smlouvě, mohou vyvolávat velmi nepříjemné právní situace. Due Diligence V praxi se často setkáváme s tím, že strany nemyslí na proces zjištění skutečného stavu nemovitosti, která je předmětem předkupního práva. Pokud však smlouva neobsahuje jasná pravidla pro zjištění skutečného stavu nabízené nemovitosti, nelze než konstatovat, že jde o nekvalitní smlouvu a přímo o hazard investora. O co jde? V okamžiku, kdy je učiněna nabídka ke koupi nemovitosti v rámci realizace sjednaného předkupního práva, měl by kupující dostat možnost ověřit zejména technický stav nabízené nemovitosti. Nebo? zatímco právní stav lze do jisté míry zjistit z katastru nemovitostí (by? není radno se na katastr nemovitostí plně spoléhat), o technickém stavu nemovitosti je možné se dozvědět pouze na místě samém. Smlouva by tedy měla nastavit mechanismus provádění technické due diligence. Tento mechanismus by měl být určen jednak časovým rámcem (podle typu nemovitosti např. 7 – 30 dnů), a jednak hloubkou a rozsahem zkoumaných skutečností. Smlouva by měla jednoznačně umožnit oprávněnému z překupního práva a jeho konzultantům vstup do prostor nabízené nemovitosti a provádění průzkumu, měření, revizí apod. Pokud je ve smlouvě o zřízení předkupního práva stanovena lhůta, ve které má být přijata nabídka ke koupi nemovitosti (což by v každé dobré smlouvě tohoto typu být mělo), je nanejvýš vhodné stanovit, že tato se lhůta automaticky prodlužuje o dobu, po kterou je prodávající v prodlení s plněním povinnosti zpřístupnit oprávněnému nabízenou nemovitost a umožnit provedení due diligence. Vedle stanovení lhůty pro provedení due diligence by strany měly rovněž sjednat lhůtu, ve které bude mít oprávněný možnost si nabídku promyslet. Smlouva by tak měla stanovit, že v každém jednotlivém případě má oprávněný právo k rozmyšlení, a to ve lhůtě např. do deseti dnů ode dne uplynutí lhůty pro provedení due diligence. Rozhodně by tato lhůta neměla být stanovena ode dne doručení nabídky k výkonu předkupního práva. Za jakou cenu lze nemovitost nabýt v rámci výkonu předkupního práva? Tato otázka je obzvláště na místě, vezmeme-li v úvahu, že k realizaci předkupního práva může dojít až po několika letech po jeho sjednání a cena nemovitosti se mezitím samozřejmě může změnit. Občanský zákoník k tomu stanoví, že „kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak“. Cena Další spletitá situace nastává, pokud jde o cenu nabízené nemovitosti. Za jakou cenu lze nemovitost nabýt v rámci výkonu předkupního práva? Tato otázka je obzvláště na místě, vezmeme-li v úvahu, že k realizaci předkupního práva může dojít až po několika letech po jeho sjednání a cena nemovitosti se mezitím samozřejmě může změnit. Občanský zákoník k tomu stanoví, že „kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak“. Občanský zákoník dále stanoví, že „nemůže-li (oprávněný z předkupního práva) věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne“. Přestože není jednoduché odpovědět na výše položenou otázku (jaká cena by se měla uplatnit), v úvahu přicházejí tři varianty. Jednak může být cena stanovena jako ekvivalent nabídky učiněné třetí osobou. Tuto variantu bychom však nedoporučovali, nebo? v případě potřeby se jistě najde vždy dostatek třetích osob, které nabídnou velmi zajímavou cenu, jež neodpovídá hodnotě nemovitosti, která je zatížena předkupním právem. Ti, kteří se ve své dennodenní praxi setkávají s trhem realit, vědí, o čem je řeč. Další možností je stanovení kupní ceny nezávislou třetí osobou, znalcem, což může být, jak odborníci jistě vědí, opět dosti problematické. V tomto případě je nezbytně nutné počítat s možností zpracování oponentního znaleckého posudku, a pokud ani takovýto posudek nebude akceptovatelný pro obě strany, se zpracováním třetího posudku znalcem, na kterém se shodnou již určení znalci, popřípadě samotné strany. Třetí variantou je stanovit cenu pevně ve smlouvě o zřízení věcného břemene. Tato varianta však opět není úplně ideální, nebo? jak je uvedeno výše, v mezidobí od sjednání do realizace předkupního práva může dojít ke změně hodnoty nemovitosti, a to v obou směrech. Takové určení ceny by navíc mohlo být soudem považováno za neplatné z důvodu, že nereflektuje skutečnou hodnotu nemovitosti. V případě, že se strany rozhodnou pro tuto variantu, je tedy nezbytné, aby jejich úmysl stanovit pevnou cenu ze smlouvy zcela jednoznačně vyplýval. Ve své podstatě by šlo s velkou mírou nadsázky o opční obchod svého druhu. Samozřejmě, že je možné kombinovat různé mechanismy stanovení ceny. Nejvhodnějším řešením se zdá být pevné stanovení ceny ve smlouvě s možností její částečné úpravy v případě, že se hodnota nemovitosti časem změní. Mechanismus stanovení a zaplacení kupní ceny by měl být každopádně ve smlouvě o zřízení předkupního práva velmi pečlivě ošetřen. V opačném případě totiž „hrozí“ aplikace ustanovení § 605 občanského zákoníku, podle kterého platí, že „není-li dohodnuta doba, kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce“. Jinými slovy, v rámci nemovitosti by musela být cena zaplacena do dvou měsíců po doručení nabídky, a to bez ohledu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí apod. Jde o nedomyšlenost zákona a každý oprávněný velmi riskuje, pokud tuto problematiku ve smlouvě výslovně neřeší. Dalším praktickým problémem je zjistit, za jakou cenu byla nemovitost ve skutečnosti prodána, byla-li nemovitost převedena na jinou osobu než oprávněného. Skutečná výše ceny je pro oprávněného důležitá z toho hlediska, že vlastník nemovitosti je v případě, že oprávněný řádně učiněnou nabídku nepřijme, oprávněn převést vlastnické právo k nemovitosti za cenu výhodnější (tedy nižší), než za jakou ji nabídl oprávněnému v oznámení (nabídce), pouze v případě, že oprávněný nepřijme nebo odmítne i tuto výhodnější cenu (přestože tato skutečnost vyplývá ze zákona, měla by být ve smlouvě o zřízení předkupního práva výslovně uvedena). Smlouva o zřízení předkupního práva by proto měla stanovit, že pro tyto účely bude mít oprávněný právo seznámit se s kupní nebo jinou obdobnou smlouvou, na základě které bylo vlastnické právo převedeno na jinou osobu, a to včetně ujednání o ceně a dalších relevantních podmínkách prodeje. Povinný by měl oprávněnému na jeho žádost předat originál příslušné smlouvy nebo její notářsky ověřenou kopii, a to bezodkladně. Lze rovněž sjednat, že oprávněný bude mít právo být informován o jakémkoli jednání vlastníka se třetí osobou o možném převodu vlastnického práva k nemovitosti, a to i částečného. Je však nutné uvést, že ani tento mechanismus oprávněnému nedá plnou kontrolu skutečné kupní ceny, nebo? ke kupní smlouvě lze kdykoli sjednat dodatek o změně kupní ceny a není vyloučeno ani to, aby podle kupní smlouvy uzavřené se třetí osobou bylo placeno až po dlouhé době po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a v mezidobí nedošlo ke snížení kupní ceny v důsledku vad apod. Bylo by tedy nanejvýš vhodné, aby smlouva o zřízení předkupního práva obsahovala jako přílohu vzor kupní smlouvy (který by měl být za normálních okolností uplatněn na oprávněného z předkupního práva) aplikovatelný i na třetí osobu, na kterou povinný převede nemovitost v případě, kdy oprávněný nevyužije svého předkupního práva. Ohlídat si skutečnou výši kupní ceny bude však vždy složité. V praxi se lze setkat i s takovým přístupem, kdy je sjednána určitá kupní cena (tedy ta, na kterou oprávněný nebyl ochoten přistoupit), avšak tato není zaplacena v plné výši. Zde platí ono známé, kde není žalobce, není ani soudce. Dovozovat, že šlo o obcházení zákona, bude velmi komplikované a zdlouhavé, zvláště při absenci důkazních prostředků. Negativní závazky Snad nejdůležitějším ustanovením smlouvy o zřízení předkupního práva je ujednání o tzv. negativních závazcích povinného. Jde především o to omezit povinného v nakládání se zatíženou nemovitostí způsobem, který zajistí, aby výkon předkupního práva nebyl v budoucnu ohrožen, event. vyloučen. Jestliže povinný např. zamýšlí způsobit, aby oprávněný nekoupil nemovitost (což se bohužel stává často), zřídí k nemovitosti (zcela účelově) zástavy, věcná břemena a jiná omezení, a zatížení včetně nájemních smluv. V kvalitní smlouvě o zřízení věcného břemene bude katalog negativních závazků představovat několik stran textu, zejména půjde o závazek nezastavit nemovitost nebo ji jiným způsobem nezatížit, zejména nezřídit věcná břemena, nepřenechat nemovitost do nájmu, nedělit nemovitost, neměnit její charakter apod. Zde ovšem opět doporučujeme sjednání smluvní pokuty pro případ porušení těchto negativních závazků. Negativní závazky lze rovněž vhodným způsobem členit na dvě skupiny, a to na závazky které jsou (a) vyloučené absolutně a závazky, které jsou (b) vyloučeny pokud není příslušná transakce schválena oprávněným. Při formulaci negativních závazků je vhodné tyto modelovat podle budoucího zamýšleného využití nemovitostí. Rovněž je vhodné, aby se negativní závazky neomezovaly pouze na nemovitosti, ale rovněž na činnost povinného, jeho zadlužení, jeho podnikatelskou činnost apod, a to vše za účelem, aby povinný byl omezen ve svých aktivitách způsobem, který alespoň sníží riziko prohlášení konkurzu nebo případnou exekuci (resp. následky těchto skutečností). Možná to může znít paradoxně, ale moderní transakční dokumenty v rámci realitních transakcí v mnohém připomínají úvěrovou smlouvu (nikoli svým předmětem nebo obsahem, ale rozsahem požadovaných omezení). Jde o moderní trend, který dříve či později může i na našem území mít výrazný vliv. Tento trend je v českém právním prostředí umocněn skutečností, že současná právní úprava je kusá, nesystematická a v mnohých ohledech nelogická. Kupní smlouva Posuneme-li problematiku předkupního práva z praktického hlediska dále, je nezbytné věnovat se také finální realizaci předkupního práva, tedy uzavření vlastní smlouvy o převodu nemovitosti. Kupní smlouva zakládá dvojstranný právní vztah a vyjadřuje konsenzus smluvních stran o celém obsahu jejich právního vztahu, tedy nejen o tom, že oprávněný svého překupního práva využije. Může tak dojít k situaci, že prodávající bude souhlasit s prodejem nemovitosti v rámci předkupního práva za určitou kupní cenu, ale odmítne uzavřít kupní smlouvu z důvodu nesouhlasu s obsahem některého jiného ustanovení smlouvy, typicky ustanovení o odškodnění či prohlášení a ujištění apod. Jediným možným řešením, které lze jen doporučit, je tedy, aby přílohou smlouvy o zřízení překupního práva byl předjednaný text kupní smlouvy. Aby komplikací nebylo dost, je i zde nezbytné mít na paměti, že může dojít k některým změnám a že tak (v zásadě finální) text kupní smlouvy přiložený ke smlouvě o zřízení předkupního práva může doznat určitých změn. Jako velmi praktické se rovněž jeví sjednat konkrétní místo a okamžik podpisu kupní smlouvy. Přechod předkupního práva na nového vlastníka Pokud oprávněný nevyužije svého práva k přednostní koupi, přechází závazek z předkupního práva, je-li toto sjednáno jako právo věcné, na nového vlastníka nemovitosti. Občanský zákoník k tomu stanoví, že „nekoupí-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci“. Jde opět (na první pohled) o banální ustanovení. Jdeme-li však hlouběji po podstatě věci, zjistíme, že toto ustanovení je více než problematické. Jak máme správně rozumět větě „zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci“? Většina stran vychází z předpokladu, že nový vlastník nemovitosti (tedy nový povinný) bude vázán v zásadě stejným rozsahem, jakým je vázán původní vlastník (původní povinný). Takový výklad však nemusí být zcela přesný, nebo? současná právní úprava ani judikatura neví, v jakém rozsahu vlastně předkupní právo přechází - v původním sjednaném nebo v novém limitovaném? Zde právo tápe. Pokud si povinný a oprávněný sjednali např. smluvní pokuty pro případ nedodržení závazků, pak podle převažujícího výkladu, tyto na nového povinného nepřecházejí. Jinými slovy, bylo by nezbytné je s nabyvatelem sjednat nově, což samozřejmě nabyvatel neudělá. Dokonce není zcela jasné, zda přecházejí také konkrétní lhůty a povinnosti sjednané mezi původními stranami smlouvy o zřízení předkupního práva. Pro zjednodušení lze konstatovat, že podle nejhoršího možného výkladu přechází na nabyvatele pouze povinnost nabídnout nemovitost při jejím dalším převodu, a to za podmínek obecně stanovených platnými právními předpisy. Jde o velmi přísný výklad, avšak tento výklad je umožněn tím, že občanský zákoník nedefinuje obsah předkupního práva, a dále tím, že není stanoveno, že se nový vlastník stává smluvní stranou původní smlouvy. Domyslíme-li všechny důsledky výše uvedeného, je jasné, že situace není zrovna ideální. Jak z ní ven? V zásadě lze doporučit ve smlouvě o zřízení předkupního práva uložit (pod hrozbou sankce smluvní pokuty) povinnost původnímu (a zároveň každému dalšímu) povinnému, aby při každém převodu nemovitosti smluvně zajistil, že nový vlastník nemovitosti bude předkupním právem vázán ve stejném rozsahu jako on sám. K tomu pak může dojít v zásadě pouze na základě zvláštní dohody o přistoupení k závazku, kterou nový vlastník nemovitosti přistoupí ke smlouvě o zřízení předkupního práva namísto původního povinného. Jak je vidět, jde již o relativně složitější právní úvahy, které přesahují účel tohoto článku. Lze jen doporučit konzultovat tato rizika s právním zástupcem. Jen pro úplnost uvádíme, že občanský zákoník výslovně vylučuje přechod předkupního práva na dědice oprávněného i převod předkupního práva oprávněným na třetí osobu, nebo? oprávnění z předkupního práva je osobní povahy. Porušení předkupního práva a jeho následky Povinný svůj závazek z předkupního práva poruší nejen, převede-li nemovitost na třetí osobu, aniž by ji přednostně nabídl oprávněnému, ale také v případě, že nemovitost prodá za nižší cenu nebo za výhodnějších podmínek, než jaké uvedl ve své nabídce oprávněnému. Porušení smluvního předkupního práva nemá za následek neplatnost převodu nemovitosti na třetí osobu. Podle současné právní teorie však může oprávněný v případě porušení předkupního práva, které bylo sjednáno jako věcné právo, požadovat, aby mu nový vlastník nemovitost nabídl ke koupi, a to za stejných podmínek, za kterých ji sám od povinného nabyl. Právní praxe dokonce připouští, aby se oprávněný tohoto práva domáhal u soudu, který svým rozhodnutím může projev vůle nového vlastníka nahradit. Dále, pokud oprávněný z věcného předkupního práva nemovitost nezíská, zůstává jeho předkupní právo zachováno i vůči novému vlastníku nemovitosti. Naproti tomu z porušení předkupního práva, které bylo sjednáno jen jako závazkové, oprávněnému podle právní teorie vyplývá pouze nárok na náhradu škody vůči povinnému, tedy původnímu vlastníkovi. Dokázat škodu v takovém případě je velmi složité a mnohdy naprosto nereálné. Je opět nezbytné použít osvědčený institut smluvní pokuty, který však musí být výslovně sjednán. Pro úplnost dodejme, že bylo-li porušeno zákonné předkupní právo, má oprávněný stejné možnosti jako oprávněný ze smluvního předkupního práva, které má věcněprávní povahu. Na rozdíl od režimu smluvního předkupního práva však porušení předkupního práva stanoveného zákonem způsobuje relativní neplatnost převodu nemovitosti na třetí osobu - oprávněný z předkupního práva se může této neplatnosti dovolat. Z výše uvedeného je patrné, že právní teorie i praxe nahlíží na následky porušení předkupního práva jaksi nelogicky a nevyváženě. I to je tedy jedna z nedokonalostí současného pojetí předkupního práva, která by měla být novou právní úpravou odstraněna. Závěr Žádná smlouva není ideální. Rovněž tak málokterý subjekt v pozici povinného přistoupí na výše uvedená tvrdá omezení. Přesto hledání rizik a poté nalezení kompromisu s protistranou je cestou, kterou je nezbytné podstoupit. V praxi se lze setkat i s tím, že popudem pro přistoupení na tvrdé podmínky stanovené ve smlouvě o zřízení předkupního práva je úplata placená oprávněným povinnému za možnost zřízení předkupního práva. Zákon tuto úplatu nevylučuje. (Pro vyloučení pochybností zdůrazňujeme, že pojem „úplata“ je zde používán ve striktním právním významu. Obdobná úplata se platí např. v opčních termínovaných obchodech.). Přestože se tedy na první pohled zdá právní úprava smluvního předkupního práva obsažená v občanském zákoníku jako jednoduchá (dalo by se říci nekonfliktní), jak vyplývá z výše uvedeného, přesný opak je pravdou. Lze předpokládat, že předkupní právo bude v rámci připravované rekodifikace občanského zákoníku nově upraveno tak, aby vyhovovalo potřebám praxe a moderním trendům ve vývoji realitního a developerského trhu. Jaká by tedy měla být tato nová úprava předkupního práva? Především musí výslovně umožňovat zřízení předkupního práva jako práva věcného zcela samostatnou smlouvou, nikoli pouze jako vedlejší ujednání v rámci kupní smlouvy. Dále musí být jednoznačně stanoveny sankce za porušení předkupního práva. V neposlední řadě by měla být dána stranám pokud možno co nejširší smluvní autonomie při možnosti sjednávání podmínek realizace předkupního práva. Rovněž tak by mělo dojít k ujasnění rozsahu povinností, které přecházejí převodem vlastnického práva k nemovitosti, na níž lpí předkupní právo. JUDr. Vladimír Trnka předseda představenstva FORUS CZ, a.s. Otázka: Judikát jako pramen práva ... Odpověď: Právní teorie má v této otázce naprosto jasno: Judikáty – tedy rozhodnutí soudů různých stupňů – v českém právním systému nemají žádnou závaznost pro žádný jiný případ, než ve kterém byly vydány. Normami našeho právního řádu jsou ústavní a obecné zákony a podzákonné právní normy, snad ještě nějaká ta mezinárodní smlouva. Jako jediná výjimka jsou připuštěny nálezy Ústavního soudu, které mohou rušit právní předpisy či jejich části, ale tzv. pozitivní normotvorba nepřipadá v úvahu ani u nich (k nemalému žalu některých soudců Ústavního soudu). Judikáty prostě mezi prameny českého práva nepatří. To je dáno podstatou našeho právního systému a kontinentálních právních řádů obecně, na rozdíl od systémů common law, kde soudy mají pravomoc nejen vydávat individuální rozhodnutí, ale i skutečně „nalézat právo“.Proč se tedy judikáty za těchto okolností vůbec zabývat? Proč vycházejí jejich sbírky, proč je právníci, auditoři, daňoví poradci i jiní odborníci studují, proč mnohdy nález vhodného judikátu může znamenat zásadní obrat v řešení problematických otázek?Odpověď není úplně jednoduchá. Formálně vzato, rozsudky soudů u nás skutečně nemohou stanovit ani měnit obecně závazné právní normy. Realita je však taková, že žádný zákon (ani jiný právní předpis) nemůže být zcela dokonalý, především nemůže pamatovat na všechny reálně možné situace a kombinace skutkových okolností. Mimo to zatímco zákony jsou statické a okamžikem nabytí účinnosti začínají neúprosně zastarávat, obsah a podoba běžných právních vztahů i jejich faktické prostředí se vyvíjejí a na tento vývoj je třeba reagovat. A konečně přes veškerou snahu zákonodárců (i když o její úrovni by někdy bylo možné pochybovat) naše zákony jsou v řadě míst víceznačné a dovolují několik různých – často zcela protichůdných – výkladů. To vše je třeba nějak řešit – není přece možné upravit třeba vztahy mezi stranami jedné smlouvy současně dvěma vzájemně si odporujícími způsoby!Je přirozené, že každý, kdo se setká s některou z popsaných situací, se bude snažit najít nějaké vodítko, a? již v odborné literatuře nebo v názorech právních odborníků – anebo právě v judikátech. Dřívější rozhodnutí soudu v obdobných věcech přece představují výsledek zkoumání předmětného problému jak soudem, tak spornými stranami. Je tedy pravděpodobné, že tento problém byl rozebírán z několika vzájemně protichůdných pohledů, často řadou vysoce kvalifikovaných právníků. Není důvodu nevyužít plody jejich myšlenkového úsilí a neušetřit si tak práci. Navíc odborná úroveň soudců zejména na vyšších stupních soudní soustavy bývá velmi dobrá, podložená roky praxe – v judikátu tedy můžeme mít k dispozici právní názor odborníka takové úrovně, jakou bychom třeba u advokáta velmi draho platili.Soudní rozhodnutí však mají ještě jednu nepřehlédnutelnou výhodu proti ostatním zmiňovaným pramenům informací a expertíz. Soudy mají totiž tendenci – jako kdokoli jiný – zjednodušovat si práci. Toto zjednodušení se u vyšších soudů projevuje zejména konzistentním rozhodováním v obdobných věcech (proč také vymýšlet nové posouzení problému, který již jednou musel být důkladně rozebrán), u soudů nižších pak snahou nevydávat rozhodnutí, která vyšší instance pravděpodobně stejně zruší. Proto i soudci při přípravě rozhodnutí důkladně zkoumají odpovídající judikaturu. A právě tento aspekt je pro užitečnost judikátů podstatný. Pokud je totiž naše právní stanovisko ve sporu (probíhajícím či jen potenciálním) založeno na dříve vysloveném právním názoru soudu vyšší instance, je velmi pravděpodobné, že se soud při rozhodování přikloní na naši stranu – a i kdyby to neučinil, pak v rámci řízení o odvolání či jiném opravném prostředku k tomu velmi pravděpodobně dojde.Rozhodovací praxe soudů tak i v našem právu tvoří systém norem, které sice formálně nejsou závazné, pro praxi však mají mnohdy stejný význam jako ustanovení zákonů. Tuto roli soudních rozhodnutí ostatně zčásti uznává i sám právní řád – proto také např. Nejvyšší soud je zákonem č. 335/1991 Sb., o soudech a soudcích, pověřen sjednocováním rozhodovací praxe soudů prostřednictvím zaujímání stanovisek. Stanoviska Nejvyššího soudu proto také často najdete mezi judikaturou a mají v jejím rámci tak trochu privilegované postavení. S významem rozhodovací praxe soudů v dnešní době počítají i zákonodárci a často plánovitě v návrzích nových zákonů ponechávají některé záležitosti na postupné úpravě prostřednictvím judikatury. Velká novela Obchodního zákoníku účinná od 1. ledna 2001 je zářným příkladem takového postupu.Studium judikátů je tedy možno jen vřele doporučit. Jako snad všude, i tady ale platí nutnost obezřetného přístupu. Jednotlivá rozhodnutí soudů totiž vždy vycházejí ze zcela konkrétních podmínek a je tedy třeba vždy důkladně zhodnotit, nakolik je ten náš problém blízký situaci řešené judikátem. Je také vhodné nezastavovat se při průzkumu judikatury hned u prvního rozhodnutí příznivého našemu stanovisku, ale vždy hledat i možná rozhodnutí protichůdná – takové případy sice nebývají časté, ale dochází k nim, především tam, kde se stanoviska k určitým problémům radikálně vyvíjejí v čase. A pokud už se dostanete do skutečně zapeklité situace a žádný judikát, který by ji pomohl vyřešit, není k nalezení, máte alespoň jednu útěchu: Rozhodnutí soudu v takovém případě se totiž v budoucnu velmi pravděpodobně stane také hledaným a citovaným „judikátem“... JUDr. Vladimír Trnka předseda představenstva FORUS CZ, a.s. Otázka: Na společnost, u které pracuji byl prohlášen konkurs. Protože jsem v té době byl v pracovní neschopnosti, nedostal jsem se k této informaci včas, jako moji spolupracovníci. Po ukončení nemoci (za 3 měsíce jsem se dozvěděl, že jsem zmeškal lhůtu pro přihlášení svých nedoplacených mezd a ostatních náhrad? Odpověď: Věřitelé přihlašují pohledávky písemně u soudu ve lhůtě stanovené v usnesení o prohlášení konkursu (§ 20, odst. 1 ZKV). V praxi je tato lhůta 30 denní, setkal jsem se i se lhůtou dvojnásobnou. Správce konkursní podstaty k přihláškám došlým po lhůtě stanovené soudem v konkursním řízení nepřihlíží. V praxi jsem zažil častý postup soudu, kdy správce přezkoumá všechny přihlášky došlé do prvního přezkumného jednání. Pokud nechce věřitel spoléhat na tuto zkušenost, má možnost do 60 dnů od prvního přezkumného jednání přihlásit svůj nárok písemně na příslušném soudě. U fyzické osoby tato dodatečná přihláška zařadí pohledávku mezi ostatní bez dalšího omezení, u právnické osoby vzniká již problém v jejím účetním odpisu (§8. odst. 1 zák.č.593/1992 Sb). Poznámka: Vzory přihlášek jsou součástí našeho webu. Otázka: Proč je výhodné pro zaměstnance, když podají na svého zaměstnavatele návrh na prohlášení konkursu z důvodu dlužných mezd? Odpověď: Věřitelé zaměstnanci, pokud je na příslušném soudu podán návrh na konkurs, mohou se obrátit se svým nárokem na příslušný pracovní úřad (§4 odst. 1 zák.č.118/2000 Sb.). Ten přihlášené nároky prověří a uspokojí (do 3 měsíců). Pokud bude návrh na konkurs majetku úpadce prohlášen, přihlásí pracovní úřad všechny uspokojené návrhy za zaměstnance do konkursního řízení. Pokud nebude konkurs prohlášen, bude uspokojené návrhy vymáhat od dlužníka-zaměstnavatele. Poznámka: Informace o podaných návrzích lze získat na našem webu, kde je odkaz na správce databáze, kterou je Ministerstvo práce a sociálních věcí-Správa služeb zaměstnanosti nebo na úřední desce příslušného soudu. Odpovídá: Petr Klouček-člen Komory specialistů pro krizové řízení a insolvenci v ČR